من 81 عارضًا و30 ألف زائر في 2025 إلى عام بلا دورة جديدة.. تغير أولويات المطورين يعيد رسم خريطة المعارض العقارية
ارتفاع تكلفة البيع وتغير القوة الشرائية وإعادة تقييم الإنفاق التسويقي.. وتوجيهات السيسي بشأن التنفيذ والتسليم تفرض واقعًا جديدًا على السوق
دخلت العلاقة بين شركات التطوير العقاري والمعارض الكبرى في مصر مرحلة جديدة، بعدما قرر «سيتي سكيب مصر» عدم إقامة دورة معرضه خلال 2026، وتأجيل عودته إلى الفترة من 29 سبتمبر وحتى 2 أكتوبر 2027، في قرار جاء عقب ما وصفته الجهة المنظمة بسلسلة من المناقشات والمشاورات مع أبرز الشركاء والأطراف المعنية.
ورغم أن القرار يتعلق في ظاهره بأجندة أحد أكبر المعارض العقارية في مصر، فإن توقيته وطريقة الإعلان عنه يفتحان الباب أمام قراءة أوسع لما يجري داخل السوق، خاصة أن سيتي سكيب أكد أن الخطوة جاءت بما يتلاءم مع طبيعة السوق العقارية المصرية، ومع توجه لتطوير نموذج جديد لدوراته المقبلة يستجيب لأولويات السوق ويحقق أهداف المشاركين.
وهنا يصبح السؤال الأهم ليس لماذا غاب معرض في دورة واحدة، وإنما: ما الذي تغير في السوق حتى يعيد «سيتي سكيب» نفسه النظر في النموذج الذي عمل به لسنوات؟
81 عارضًا و30 ألف زائر.. ماذا تغير منذ 2025؟
تكشف أرقام الدورة الماضية حجم المفارقة.
فوفقًا للتقرير الرسمي لـ«سيتي سكيب مصر» عن معرض 2025، شارك في الدورة الماضية 81 عارضًا موزعين على 4 قاعات، واستقبل المعرض 30 ألفًا و29 زائرًا.
كما ضمت الدورة أكثر من ألف مشروع عقاري، فيما شارك 70 متحدثًا في الفعاليات المصاحبة، وشهدت القمة 20 جلسة وأكثر من 1,100 مشارك.
أي أن السوق تنتقل خلال عام واحد من دورة بهذا الحجم إلى عدم إقامة دورة للمعرض في 2026، وانتظار سبتمبر 2027 للعودة من جديد.
ولا تعني هذه المقارنة بالضرورة تراجع النشاط العقاري نفسه، لكنها تطرح تساؤلًا واضحًا حول تغير جدوى المعارض كأداة للبيع والتسويق بالنسبة للمطورين.
لماذا تغيرت المعادلة؟
لم يحدد سيتي سكيب في بيانه سببًا منفردًا للقرار، لكنه اختار صياغة شديدة الدلالة، عندما أشار إلى أن الخطوة جاءت عقب «سلسلة من المناقشات والمشاورات مع أبرز الشركاء والأطراف المعنية، بما يتلاءم مع طبيعة السوق العقاري المصري».
وهذا يعني أن ظروف السوق وأولويات المشاركين كانت حاضرة في عملية اتخاذ القرار.
وخلال السنوات الأخيرة، تغيرت بالفعل معادلة بيع العقار في مصر.
فالارتفاع الكبير في أسعار الوحدات رفع قيمة قرار الشراء بالنسبة للعميل، فيما دفعت التغيرات في القوة الشرائية الشركات إلى تقديم فترات سداد أطول وآليات مختلفة لتحفيز الطلب.
وفي الجانب الآخر، أصبح المطور أكثر حرصًا على حساب تكلفة الحصول على العميل والعائد من كل قناة تسويقية، سواء كانت معرضًا عقاريًا أو حملة رقمية أو فعالية خاصة أو مشاركة خارج مصر.
ومن هنا لم يعد الوجود في معرض كبير هدفًا في حد ذاته، وإنما أصبح السؤال لدى الشركات: ما حجم المبيعات الفعلية التي تحققها المشاركة مقارنة بتكلفتها؟
كما توسعت شركات التطوير المصرية في التوجه نحو الأسواق الخارجية، خصوصًا الخليج، للاستفادة من القوة الشرائية الأعلى واستهداف المصريين بالخارج والمستثمرين الأجانب، ما خلق منافسة جديدة على الميزانيات التي كانت توجه تاريخيًا إلى المعارض المحلية.
«سيتي سكيب».. أكثر من عقد من التحولات العقارية
يحمل القرار دلالة أكبر بالنظر إلى تاريخ «سيتي سكيب مصر» نفسه.
فالمعرض موجود في السوق المصرية منذ 2012، وتحول على مدار أكثر من عقد إلى واحد من أبرز التجمعات السنوية لشركات التطوير العقاري والمستثمرين والعملاء.
ووصل في 2025 إلى الدورة الرابعة عشرة، واستخدمت الشركات دوراته المتعاقبة للإعلان عن مشروعات ومراحل جديدة وتقديم خطط سداد وعروض مرتبطة بفترة المعرض.
وتتولى تنظيم سيتي سكيب شركة Informa Markets «إنفورما ماركتس»، التابعة لمجموعة Informa العالمية والمتخصصة في تنظيم المعارض ومنصات الأعمال والفعاليات الدولية.
ولهذا فإن قرار عدم إقامة دورة 2026، مع تحديد العودة في الفترة من 29 سبتمبر إلى 2 أكتوبر 2027، يعني وجود فترة تقترب من عامين بين آخر دورة كاملة للمعرض والدورة التالية.
والأكثر دلالة أن الشركة لم تكتف بتغيير الموعد، وإنما أعلنت أنها تعمل على تطوير نموذج جديد لدورات سيتي سكيب المقبلة، بما يعكس إدراكًا لوجود متغيرات تستدعي إعادة النظر في شكل المنصة نفسها.
توجيهات الرئيس.. هل ألقت بظلالها على المشهد؟
هناك متغير آخر دخل بقوة على السوق قبل شهر واحد فقط من قرار سيتي سكيب.
ففي 10 أغسطس الماضي، وجه الرئيس عبدالفتاح السيسي بتشكيل لجنة تتولى تفقد المشروعات العقارية الجاري تنفيذها في مختلف محافظات الجمهورية.
ووضع التكليف الرئاسي مجموعة واضحة من المعايير في مقدمتها تسليم الوحدات في المواعيد المحددة دون تأخير، واحترام العقود المبرمة مع المشترين، واستكمال البنية الأساسية للمشروعات، ومحاسبة المخالفين.
ولا توجد أية إشارة في بيان سيتي سكيب تربط القرار بهذه التوجيهات، وبالتالي فإن القول بوجود علاقة سببية مباشرة بين الأمرين لا يستند إلى دليل.
لكن السؤال الأكثر دقة هو: هل ألقت التوجيهات الجديدة بظلالها على حسابات السوق نفسها؟
فالتوقيت يأتي بينما تنتقل قضية الالتزام بالتنفيذ والتسليم من ملف بين المطور والعميل إلى قضية تحظى بمتابعة مباشرة من الدولة.
وهذا التحول قد يعيد ترتيب الأولويات داخل القطاع بصورة أوسع؛ فالمنافسة لم تعد مرتبطة فقط بحجم المبيعات أو عدد المشروعات الجديدة التي يتم إطلاقها، وإنما أصبحت قدرة الشركة على تنفيذ ما باعته وتسليمه وفق العقود عنصرًا أكثر حضورًا في تقييم السوق.
ومن هنا يمكن النظر إلى توجيهات الرئيس باعتبارها جزءًا من بيئة جديدة تتشكل حول القطاع العقاري، وليس سببًا مثبتًا لقرار سيتي سكيب.
بل إن التطورات الأخيرة تطرح سؤالًا أوسع: هل تدخل السوق مرحلة يصبح فيها التنفيذ قبل التوسع، والتسليم قبل إطلاق المزيد من المبيعات؟
من يخسر ومن يستفيد؟
غياب دورة سيتي سكيب خلال العام الجاري سيترك فراغًا تسويقيًا واضحًا، بالنظر إلى أن الدورة السابقة وحدها استقطبت أكثر من 30 ألف زائر و81 عارضًا.
لكن الأموال التي كانت ستنفقها الشركات على المشاركة لن تختفي من السوق بالضرورة، وإنما قد يعاد توزيعها.
فقد تحصل الحملات الرقمية والفعاليات الخاصة بالمطورين على حصة أكبر من الإنفاق، كما قد تستفيد المعارض الخارجية من جزء من الميزانيات، خاصة مع سعي الشركات إلى الوصول إلى المصريين بالخارج والعملاء ذوي القوة الشرائية الأعلى.
أما العملاء، فيفقدون إحدى المنصات التي كانت تجمع عددًا كبيرًا من الشركات والمشروعات في مكان واحد وتسمح بالمقارنة المباشرة بين الأسعار والعروض وخطط السداد.
وقد يمتد التأثير كذلك إلى منظومة الشركات التي تعمل حول المعارض العقارية، من شركات تصميم وتنفيذ الأجنحة إلى التسويق والدعاية والخدمات اللوجستية وغيرها.
لكن التأثير الأعمق سيكون على صناعة المعارض العقارية ذاتها.
فإذا كان أحد أكبر الأسماء في هذه الصناعة يعيد تطوير نموذج دوراته، فإن السؤال سيصبح مطروحًا أمام باقي المعارض: ما القيمة الحقيقية التي يحصل عليها المطور مقابل تكلفة المشاركة؟
السوق تعيد ترتيب أولوياتها
قد يكون من المبكر اعتبار ما يحدث تحولًا نهائيًا في نموذج بيع العقار في مصر، خاصة أن الشركات الكبرى لا تزال تحقق مبيعات تعاقدية مرتفعة، ولا يزال العقار يحتفظ بمكانته كأحد أهم الأوعية الاستثمارية لدى شريحة كبيرة من المصريين.
لكن المؤشرات تقول إن قواعد اللعبة تتغير.
العميل أصبح أكثر تدقيقًا في السعر وخطط السداد وسابقة أعمال المطور وقدرته على التسليم، والشركات أصبحت أكثر انتقائية في الإنفاق التسويقي، بينما تتحرك الدولة نحو رقابة أكبر على الالتزام بالعقود ومواعيد التنفيذ.
وفي قلب هذه المتغيرات يأتي قرار سيتي سكيب بعدم إقامة دورة 2026 وتطوير نموذج جديد قبل العودة في سبتمبر 2027.
وربما يكون السؤال الذي سيحدد شكل المرحلة المقبلة ليس: كم مشروعًا جديدًا تستطيع الشركات طرحه؟
بل: كم مشروعًا تستطيع تنفيذ ما وعدت به وتسليمه لعملائها؟
وهنا قد لا يكون ما يحدث مجرد تغير في أجندة معرض عقاري، بقدر ما يمثل ظلًا لتحول أكبر بدأ يفرض نفسه على سوق التطوير العقاري في مصر.
