عند الحديث عن الاستثمار العقاري، غالبًا ما يذهب التركيز مباشرة إلى ثلاثة عناصر: الموقع، سعر الشراء، والزيادة المتوقعة في قيمة العقار، لكن بالنسبة للأصول الاستثمارية، هناك عنصر رابع قد يكون أكثر تأثيرًا: هل يستطيع العقار أن يعمل ويحقق عوائد؟
هذه الفكرة كانت أحد الأسباب الرئيسية وراء اختيار Golden View Developments لمشروع TO-GTHER ليكون أول مشروع يتم تطبيق نظام GRAMAT عليه.
GRAMAT هو نموذج Golden View لتطبيق الملكية الجزئية للعقار، والذي يقدم مفهوم «عقارات بالجرامات»، ويسمح للمستثمر بامتلاك جزء من وحدة فندقية بدلًا من الالتزام بشرائها بالكامل.
كل وحدة فندقية تنقسم إلى عشرة GRAMAT، وتمثل كل واحدة منها 10% من الملكية، لكن مرونة الدخول إلى الاستثمار ليست سوى نصف المعادلة.
أما النصف الآخر، فهو جودة الأصل الذي يتم امتلاكه وقدرته على التشغيل.
وفي هذا السياق، قال أ. أحمد السيد، رئيس مجلس إدارة Golden View Developments: “منذ البداية، لم ننظر إلى GRAMAT باعتبارها مجرد نظام مختلف لتقسيم الملكية. كان الأهم بالنسبة لنا هو الأصل نفسه: أين توجد هذه الملكية، وكيف تتم إدارته، وما قدرته على التشغيل وتوليد الدخل. لذلك كان اختيار المشروع الذي يبدأ منه GRAMAT جزءًا أساسيًا من بناء النموذج.”
وأوضح السيد أن هذا التوجه كان وراء اختيار TO-GTHER ليكون أول تطبيق لنظام لـGRAMAT، باعتباره مشروعًا تم تطويره حول مجموعة من الاستخدامات والأنشطة التي تدعم التشغيل داخل الوجهة.
مشروع مبني حول الحركة
TO-GTHER في جنوب الأكاديمية بالقاهرة الجديدة لم يتم تخطيطه كمجموعة من الوحدات المنفصلة، وإنما كوجهة تجمع مجموعة من الاستخدامات التي تدعم بعضها البعض. المشروع يضم Serviced Apartments وFloating Offices وStrip Mall وفندق Hilton Garden Inn المكون من 170 غرفة ويتم تشغيله من خلال مجموعة Hilton العالمية.
كل عنصر من هذه العناصر يخدم احتياجًا مختلفًا، لكنه في الوقت نفسه يضيف حركة إلى العناصر الأخرى، الزائر الذي يقيم داخل المشروع يستخدم خدماته. العاملون داخل المكاتب يخلقون طلبًا يوميًا على الـRetail. النشاط الفندقي يضيف تدفقًا آخر من الزوار.
ومع تداخل هذه الاستخدامات، تتحول قيمة المشروع من مجرد عدد من الأمتار المبنية إلى دورة تشغيل، وهنا يصبح التدفق النقدي هو الرابط بين مكونات المشروع.
لماذا يهم ذلك لمستثمر GRAMAT؟
لأن الاستثمار في GRAMAT لا يقوم فقط على امتلاك جزء من وحدة عقارية، وإنما على امتلاك جزء من وحدة فندقية ضمن نموذج يجمع بين الإدارة والتشغيل والعائد المستمر.
شركة Golden View تتولى عمليات التجهيز و الفرش والتشغيل والإدارة ، وبالتالي يصبح المستثمر جزءًا من أصل يتم تشغيله وإدارته، وليس مجرد وحدة يتم الاحتفاظ بها. وخلال فترة السداد، يمكن أن يبدأ الأصل في توليد عائد، مع استخدام جزء منه في سداد الأقساط واستفادة المستثمر من المتبقي، وصولًا إلى الاستفادة من كامل العائد بعد اكتمال السداد، وفقًا لشروط البرنامج.
ويأتي تشغيل الأصول ضمن منظومة تضم Hilton Garden Inn وBirdNest، بما يدعم النموذج القائم على الإدارة والتشغيل وتوليد العوائد.
ومن هنا يمكن فهم سبب الجمع بين نظام GRAMAT ومشروع TO-GTHER تحديدًا.
GRAMAT تحل معادلة الدخول إلى الملكية.
TO-GTHER يحل معادلة تشغيل الأصل.
وعندما يجتمع الاثنان، تتحول الفكرة من مجرد Fractional Ownership إلى نموذج استثماري أوسع يقوم على الملكية، الإدارة، التشغيل، والعوائد، وهو ما تعبر عنه رسالة GRAMAT: Gold Benefits in Real Estate Investment.
تحول في طريقة التفكير
تسعى Golden View من خلال هذه الخطوة إلى بناء تموضع مختلف داخل السوق. فبدلًا من حصر الابتكار العقاري في التصميم أو المنتج، يمتد الابتكار هنا إلى طريقة الاستثمار نفسها.
وإذا كان السوق العقاري المصري قد اعتاد لسنوات على المنافسة في المنتج والسعر وخطط السداد، فإن نماذج مثل GRAMAT تفتح مساحة جديدة للمنافسة: من يستطيع أن يقدم للمستثمر أصلًا أفضل؟ ومن يستطيع أن يقدم له طريقة أذكى لامتلاكه وتشغيله؟
بالنسبة لـGolden View، تأتي الإجابة الأولى من TO-GTHER، والثانية من GRAMAT.
ماذا لو تغير قرار المستثمر في المستقبل؟
واحدة من النقاط التي لا تحظى دائمًا بالاهتمام الكافي عند شراء العقارات هي الخروج من الاستثمار. قد يدخل المستثمر بقرار مناسب اليوم، ثم تتغير خطته أو احتياجاته المالية بعد عدة سنوات.
ويرى أ. أحمد السيد، رئيس مجلس إدارة Golden View Developments، أن مرونة الاستثمار لا تكتمل عند تسهيل قرار الدخول، وإنما يجب أن تمتد إلى المراحل المختلفة لعلاقة المستثمر بالأصل.
وقال السيد: “عندما صممنا GRAMAT، نظرنا إلى رحلة المستثمر بشكل كامل، وليس إلى لحظة الشراء فقط.
المستثمر يحتاج إلى وضوح في كيفية الدخول إلى الاستثمار والاستفادة منه، وفي الوقت نفسه أن يعرف منذ البداية ما الخيارات المتاحة أمامه إذا تغيرت استراتيجيته في المستقبل.
بالنسبة لنا، وجود مسار واضح للتخارج هو جزء من بناء نموذج استثماري متكامل.”
ولهذا يتضمن نظام GRAMAT آلية التخارج، تتيح للمستثمر بيع الـGRAMAT الخاصة به بعد سنتين من عملية الشراء إلى الشركة بالقيمة السوقية، وفقًا لشروط البرنامج.
وجود هذه الآلية يضيف بعدًا مهمًا للنموذج، لأن المرونة لا تصبح مرتبطة فقط بطريقة الدخول إلى الاستثمار، وإنما تمتد أيضًا إلى التعامل مع قرار الخروج منه. وهو ما يجعل GRAMAT أقرب إلى دورة استثمار متكاملة:
تحدد حجم الملكية، تختار خطة السداد، يستمر العقار في التشغيل وتوليد الدخل، وتبقى أمامك آلية واضحة للتخارج إذا تغيرت استراتيجيتك.
عقارات بالجرامات. امتلك جزءًا من وحدة فندقية، ضمن نموذج قائم على الإدارة والتشغيل والعائد المستمر.
